Usufruto: quem usa o bem e quem é o dono

O que o usufrutuário pode fazer

• Morar no imóvel ou usá-lo pessoalmente;
• Alugá-lo ou arrendá-lo e receber os aluguéis;
• Receber os rendimentos, quando o usufruto recai sobre aplicações ou cotas, nos termos do ato que o instituiu;
• Ceder o exercício do usufruto, de graça ou mediante pagamento.

O que lhe cabe pagar e cuidar

As despesas ordinárias de conservação, as prestações e os tributos devidos pela posse ou pelo rendimento do bem — como o IPTU — e o seguro, se o bem estiver segurado. Também deve inventariar os bens ao receber o usufruto, avisar o dono de qualquer ameaça à posse e, se o dono exigir, prestar caução — exigência que não se aplica ao doador que reservou o usufruto para si.

O que não pode fazer

Vender o usufruto ou transferi-lo a outra pessoa, mudar a destinação econômica do bem sem autorização do proprietário — transformar uma casa em ponto comercial, por exemplo — ou deixá-lo se deteriorar. Alienar, deteriorar ou deixar arruinar o bem pode levar à extinção do usufruto.

Arts. 1.393, 1.394, 1.399, 1.400, 1.403, 1.406, 1.407 e 1.410, VII, do Código Civil.

As despesas que cabem ao dono

As reparações extraordinárias e as que não forem de custo módico — assim consideradas as que passam de dois terços do rendimento líquido do bem em um ano. Se fizer reparações necessárias à conservação ou que aumentem o rendimento, o usufrutuário lhe paga juros sobre o valor gasto. Se o dono não fizer reparos indispensáveis, o usufrutuário pode fazê-los e cobrar dele.

Vender o imóvel com usufruto

O nu-proprietário pode vender ou doar a nua-propriedade sem a concordância do usufrutuário, salvo se o bem tiver cláusula de inalienabilidade; o comprador recebe o imóvel com o usufruto, que continua até se extinguir. Para vender o imóvel livre, é preciso que usufrutuário e nu-proprietários assinem juntos a escritura, ou que o usufrutuário renuncie ao usufruto.

Destruição, seguro e desapropriação

Se o bem for destruído sem culpa do dono, ele não é obrigado a reconstruí-lo. Havendo indenização de seguro, desapropriação ou dano causado por terceiro, o usufruto passa a recair sobre o valor recebido.

Arts. 1.404 e 1.407 a 1.409 do Código Civil.

As causas de extinção

• Morte ou renúncia do usufrutuário;
• Fim do prazo, se o usufruto foi instituído por tempo determinado;
• Consolidação — quando usufruto e propriedade passam à mesma pessoa;
• Destruição do bem, ressalvados o seguro e as indenizações;
• Culpa do usufrutuário, que aliena, deteriora ou deixa arruinar o bem;
• Não uso ou não fruição do bem.

Usufruto de mais de uma pessoa

Quando o usufruto é instituído para o casal, a morte de um extingue a parte dele, que passa aos nu-proprietários — salvo se a escritura previr expressamente que a parte de quem falecer fica com o sobrevivente. Essa cláusula é decisiva na doação feita pelo pai e pela mãe juntos.

O cancelamento no registro

Com a morte do usufrutuário, pede-se a averbação do cancelamento na matrícula, com a certidão de óbito, sem inventário daquele imóvel. A situação do ITCMD nessa etapa varia conforme a lei de cada Estado e deve ser conferida antes do pedido.

Arts. 1.410 e 1.411 do Código Civil; art. 167, II, 2, da Lei nº 6.015/73.